Kuvaus
Tilalle 213-412-1-20 haetaan poikkeamislupaa uuden loma-asuinrakennuksen, autotallin ja sauna rakennuksen rakentamiseksi. Kyseessä on Kyyveden rantaosayleiskaavan RA merkinnän mukainen loma-asuinrakennuksen rakennuspaikka.
Tarkoituksena on rakentaa uusi 175 kem2 loma-asuinrakennus, uusi autotalli 58,5 kem2 ja uusi sauna 34 kem2. Samassa yhteydessä puretaan vanha 30 kem2 ranta-saunarakennus ja muutetaan olemassa olevan loma-asunrakennuksen 75 kem2 käyttötarkoitus vierasmajaksi. Tämä edellyttää keittiön purkamista kyseisestä rakennuksesta. Vierasmajan koko ylittää rakennusjärjestyksessä olevan enimmäiskoon vierasmajalle 40 kem2. Rakennuspaikalle on aikaisemmin rakennettu myös aitta 14 kem2. Näin ollen asuinrakennusten kerrosala olisi yhteensä 175 kem2 ja talousrakennusten kerrosala olisi yhteensä 181,5 kem2. Rakennuspaikka tulkitaan olevan mannerranta, koska rakennuspaikan ympärillä ei ole yhtenäistä vapaata vesialuetta. Rakennuspaikalle on kulkenut myös tie useamman vuosikymmenen ajan. Näin ollen kaavan mukainen rakennusoikeus rakennuspaikalla on 250 kem2 päärakennuksen osalta ja 80 kem2 talousrakennusten osalta. Päärakennuksen rakennusoikeutta jää siis 75 kem2 ja talousrakennusten rakentamisoikeus ylittyy 101,5 kem2. Kokonaisrakennusoikeus ylittyy siis 26,5 kem2.
Uuden loma-asuinrakennuksen rantaviivaetäisyys on vain n. 25 m. Kangasniemen kunnan rakennusjärjestyksen mukaan rantaviivaetäisyyden tulisi olla 40 m. Lisäksi uusi loma-asuinrakennus sijoittuu osittain kaavanmukaisen rakennuspaikan ulkopuolelle. Tämä on tarpeen, koska muuten uuden loma-asuinrakennuksen rantaviivaetäisyys olisi pienempi.
Sauna rakennuksen rantaviivaetäisyys on n. 10,5 m. Sijoitusta puoltaa se, että hakemuksen mukaisessa paikassa rakennus ei näy naapureille niin helposti, kuin jos se sijoitettaisiin keskemmälle rakennuspaikkaa. Rakennusjärjestyksen mukaisesti rantaviivaetäisyyden tulisi olla vähintään 25 m.
Autotallirakennuksen rantaviivaetäisyys on n. 9,5 m, rakennusjärjestyksen mukaan rantaviivaetäisyyden tulisi olla 25 m. Sijoitusta puoltaa se, että lähimpänä oleva ranta on käytännössä umpeen kasvanut ja rantaviivaetäisyys on yli 25 m Tenhanselän puolelle.
Naapureilta on tullut kaksi huomautusta hankkeesta.
Ensimmäinen huomautus:
1. poikkeaminen: Hakemuksen liitteenä ei ollut kaavaotetta, josta poiketaan, joten ilmeisesti rakennusoikeus lasketaan kunnan rakennusjärjestyksen perusteella. Kyseinen kiinteistö on huomattavasti suurempi kuin rantayleiskaavaan merkitty rakennuspaikka. Kiinteistön koosta johtuen sen rakennusoikeus on ilmeisesti rakennusjärjestyksessä mannerrannoille osoitettu maksimirakennusoikeus eli asuinrakennus enintään 250 m2 ja talousrakennuksille 80 m2. Kokonaisrakennusoikeus olisi siis 330 m2. Erillinen asia on, voidaanko kyseinen niemi lukea mannerrannan mukaiseksi rakennuspaikaksi, koska rakennusjärjestyksessä mainittuja rantaetäisyyksiä ei voida missään tapauksessa noudattaa. Liitteessä esitetyt perustelut eivät mielestäni anna syytä ylittää kaavan ja rakennusjärjestyksen sallimaa rakennusoikeutta. 330 m2 kokonaisrakennusoikeus on jo sinällään suuri ja rakennuspaikka on maisemallisesti ja ympäristöllisesti herkkä alue, joka rajautuu kaavassa esitettyyn MU-alueeseen, jolla on ympäristöarvoja. Maksimaalisen rakennusoikeudenkin käyttäminen tulee rakennusluvassa tutkia tarkkaan, jotta se sopeutuu ympäristöön ja herkkään maisemaan.
Vastine
Kyyveden osayleiskaavassa rakennusoikeus määritetään rakennusjärjestyksen mukaisesti. Kyseinen rakennuspaikka tulkitaan mannerrannaksi, näin ollen rakennusoikeus on 250 kem2 asuinrakennuksen osalta ja 80 kem2 talousrakennusten osalta.
2. poikkeaminen: Talousrakennusten rakennusoikeuden ylitys ei ole kovin merkittävää, jos kokonaisrakennusoikeus ei ylity. Rakentamisen kokonaisvolyymiin ei paljon vaikuta, ovatko rakennukset talousrakennuksia vai asuinrakennuksia.
Vastine
Talousrakennusten rakennusoikeus ylittyy hakemuksen mukaan 101,5 kem2
3. poikkeaminen: Kunnan rakennusjärjestyksessä rantaetäisyydestä on määritelty alle 100 m2 lomarakennuksen etäisyydeksi vähintään 25 m ja yli 100 m2 lomarakennuksen rantaetäisyydeksi vähintään 40 m. Alle 25 m2 saunarakennus tulee olla vähintään 10 m rannasta ja sitä suurempi saunarakennus 25 m rannasta. Kyseinen tontti ei ole normaali mannerrantatontti, jolla voidaan noudattaa rakennusjärjestyksen rantaviivaetäisyyksiä ja niistä poikkeaminen on pakollista mikäli rakennuspaikalle halutaan yleensä rakentaa. Mutta rantaetäisyyksistä poikkeaminen on herkkä asia ja tällöin tulisi kiinnittää entistä enemmän huomiota rakennusten korkeusasemaan, muotoon, ulkomateriaaleihin ja väritykseen, kuten kunnan rakennusjärjestyskin ohjeistaa. Rakennusjärjestys ohjeistaa myös rakennuspaikan rantavyöhykkeen kasvillisuuden säilyttämiseen ja sallii vain harventamisen. Maiseman luonnonmukaisuus tulee mahdollisuuksien mukaan säilyttää. Asia tulisi esittää jo poikkeamisluvan asemapiirustuksessa ja/tai laittaa poikkeamisluvan ehdoksi, mikäli rantaviivaetäisyyksistä poiketaan.
Vastine
Poikkeamisen ehtona on riittävän suojapuuston säilyttäminen rakennuspaikalla. Rakennusten julkisivuväritys tulee olla maastoon soveltuva tumma sävy. Rakennukset tulee rakentaa rakennusjärjestyksessä määriteltyyn korkeusasemaan.
4. poikkeaminen: Vierasmajan pinta-ala ei ehkä sinänsä ole poikkeaminen, jos sitä ei katsota toiseksi lomarakennukseksi. Jos se katsotaan talousrakennukseksi, sen kerrosala voidaan laskea kokonaiskerrosalaan ja rakennusoikeuteen 2. poikkeamiskohdan mukaisesti.
Vastine
Rakennusjärjestyksessä vierasmaja tulkitaan talousrakennukseksi ja sen maksimi koko on 40 kem2. Tämän vuoksi poikkeaminen on tarpeellinen.
5. poikkeaminen: Lomarakennuksen sijainti osittain kaavaan merkityn rakennuspaikan ulkopuolelle. Nyt asemapiirustuksessa esitetty suurehko (175 m2) lomarakennus, joka on nimetty asuinrakennukseksi, on esitetty sijoittumaan yleiskaavassa esitetylle MU-alueelle, eli Maa- ja metsätalousvaltaiselle alueelle, jolla on ympäristöarvoja ja/tai ulkoilun ohjaamistarvetta. Kuulemisen liitteissä ei ollut kaavaa, eikä asemapiirustuksessa ole esitetty rakennuspaikan rajaa, joten ylityksen määrä jää arvioitavaksi. Arvion mukaan loma-asuinrakennus tulee suurimmalta osalta sijoittumaan MU-alueelle rakennuspaikan ulkopuolelle. Tällöin poikkeamaa ei voida katsoa kovinkaan vähäiseksi vaan melko merkittäväksi. En osaa sanoa miksi kaavantekijä on kyseisen alueen nimennyt juuri MU-alueeksi, eikä tavalliseksi M-alueeksi. Se varmaan selviää kaavan perusteluista. Asia tulee selkeästi selvittää ja perustella miksi lomarakennus tulisi sijoittaa juuri MU-alueelle ja voiko se haitata kaavassa esitettyä käyttötarkoitusta esim. vaikuttamalla heikentävästi herkän niemen ympäristöarvoihin ja -näkymiin.
Vastine
Rakennus sijoittuu osittain MU alueelle, tällöin rantaviivaetäisyys saadaan maksimoitua ja samalla maisemallinen haitta minimoituu. Kaavamääräyksissä on rakennuspaikkaa ja rakentamista koskevien määräysten yhteydessä määrätty, että rakentamiseen osoitettujen alueiden rajoista voidaan poiketa pohjakartan tarkkuusvaatimusten puitteissa, tai mikäli teiden ja rakennusten sijoittaminen ja maasto-olosuhteet sitä edellyttävät.
Toinen huomautus
1. Kokonaisrakennusoikeuden ylitys, ylitystä perustellaan hakemuksessa historiallisen pihapiirin säilyttämisellä. Tontille kaavaillulla uudisrakentamisella ei tueta ajatusta säilyttämisestä. Rakennusoikeuden ylittämisessä pitäisi ottaa huomioon saaren alavuus.
Vastine
Kokonaisrakennusoikeus määräytyy rakennusjärjestyksen mukaisesti. Poikkeamisen ehtona sauna rakennuksen osalta kerrosalaksi sallitaan maksimissaan 25 kem2. Tällöin kokonaisrakennusoikeus ylittyy vain 17,5 kem2.
2. Naapurien kuulemisen yhteydessä toimitettu asemapiirros, asemapiirrokseen ei ole merkitty lainkaan lomarakennuksen rantaviivaetäisyyttä saaren pohjois/koillisrantaviivaan. Asemapiirustuksessa ei ole osoitettu merkittyä rakennusalaa.
Vastine
Pohjakartassa kyseistä aluetta ei ole luettu vesialueeksi (vesijättö). Rantaviivaetäisyys mitataan keskivedenkorkeuden mukaisesta vesirajasta, joka tässä tapauksessa on Tenhanselän puolella. Uusi loma-asuinrakennus sijaitsee osittain kaavan mukaisen rakennusalueen ulkopuolella.
3. Lomarakennuksen sijainti osittain kaavaan merkityn rakennusalan ulkopuolella. Huvilan rakentamista osittain kaavaan merkitys rakentamisalan ulkopuolelle perustellaan sillä, ettei nykyinen rakennusala mahdollistaisi muuten huvilan sijoittamista 25 metrin päähän rannasta purkamatta historiallisia rakennuksia. Säilytettävät rakennukset ovat saaren kapeimmassa kohdassa, joten perustelu on epäolennainen.
Vastine
Ei huomautettavaa.
4. yhdenvertaisuusperiaate, Tärkeimpänä seikkana sekä rakennusoikeuden, että rantaviivaetäisyyksien osalta pitäisi poikkeamisluvan myöntämisessä huomioida yhdenvertaisuusperiaate alueen muihin kiinteistöihin verrattuna. Tontti on hyvin alava. Uusien rakennusten perustaminen edellyttää runsaita täyttömailla korotuksia. Edellisen vuoksi olemassa olevat rakennukset jäisivät monttuun. Täydennysrakentamisessa tulisi pitäytyä kunnan rakennusjärjestyksen ohjeistuksen mukaisissa rajoissa kohta 5.2 Erilliset alle hehtaarin saaret. Yhdenvertaisuus periaate tulee huomioida myös jätevesien käsittelyssä.
Vastine
Poikkeamiskäsittelyssä huomioidaan yhdenvertaisuus hakemuksessa esitettyjen erityisten syiden ja perusteluiden pohjalta. Uudet rakennukset tulee rakentaa rakennusjärjestyksen mukaiseen korkeusasemaan. Rakennuspaikka tulkitaan mannerrannaksi, koska rakennuspaikan ympärillä ei ole yhtenäistä vapaata vesialuetta. Rakennuspaikalle on kulkenut myös tie useamman vuosikymmenen ajan. Jätevesien käsittely ratkaistaan rakentamisluvan käsittelyn yhteydessä.
Poikkeamisen edellytyksenä on RakL57 §:n mukaan, että hanke ei saa:
1. Aiheuttaa haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle.
2. Vaikeuttaa luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista.
3. Vaikeuttaa rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista.
4. Johtaa vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuttaa merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.
Poikkeamisen edellytyksenä on myös se, että hakemuksen tueksi on esitetty erityisiä syitä.
Päätösehdotus
Esittelijä
-
Mikko Korhonen, tekninen johtaja, mikko.korhonen@kangasniemi.fi
Tekninen lautakunta myöntää poikkeamisluvan hakemuksen mukaisesti muuten, mutta hakijan tulee selvittää mahdollisuus lunastaa vesijättöalue. Lisäksi saunarakennuksen kerrosala saa olla enintään 25 kem2. Poikkeamisen ehtona on riittävän suojapuuston säilyttäminen rakennuspaikalla sekä rakennusten julkisivuväritys tulee olla maastoon soveltuva, tumma sävy. Rakennukset tulee rakentaa vähintään rakennusjärjestyksessä määriteltyyn alimpaan korkeusasemaan.
Perustelut: Hakemuksen kohteena oleva tila on olemassa oleva kaavanmukainen rakennuspaikka. Poikkeaminen ei aiheuta haittaa kaavoitukselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle, ei johda merkittävään rakentamiseen eikä myöskään aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.
Hakemuksen tueksi on esitetty erityisiä syitä.
Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeen.
Tämä päätös on voimassa kaksi vuotta päätöksen antopäivästä lukien, jonka kuluessa on haettava tätä poikkeamislupaa vastaavaa rakentamislupaa rakennusvalvontaviranomaiselta.
Suoritemaksu 850 € (lasku lähetään myöhemmin).
Sovelletut oikeusohjeet:
- RakL 50 §, 57 §
- Alueidenkäyttölaki 43 §
- Kangasniemen kunnan rakennusjärjestys kohta 5.3.