Kunnanhallitus, kokous 25.9.2023

Kuvaus

Kangasniemen kunta on solminut Rantatorin alueelta vuokrasopimuksen Sylvester Kankavan kanssa 27.1.2004. Vuokrauksen kohteena on määäräala kangasniemen kunnan Kangasniemen kylässä Rantatori-nimisellä tilalla Rn:o 47 (213-407-47-0). Vuokrattavan määräalan pinta-ala on 800 m2.

Vuokrasopimus on 15 vuoden määräaikainen sopimus, joka on voimassa 31.12.2018 asti. Määräalasta vuosivuokra on 2.700 euroa. Vuokra on maksettu sopimuksen mukaan etukäteen. Vuokralainen Sylvester Kankava omistaa määräalalla sijaitsevan "Puulaaki" nimisen rantaravintolan.

Rantatorin alueen kehittäminen on ollut kunnan keskeinen kehittämiskohde. Alueen kehittämisen esteenä on ollut nykyinen tilanne, jossa määräalasta on voimassaoleva lyhyt vuokrasopimus sekä määräalalla sijaitseva rakennus, jota ei ole omistajan toimesta pidetty nykyaikaisessa kunnossa. Jotta Rantatorin kehittämistä voidaan viedä eteen päin on vuokratun määräalan tulevaisuus päätettävä uudelleen.

Tulevaisuuden kehittämisen näkökulmasta on kaksi vaihtoehtoa:

1. Kangasniemen kunta ei jatka edellä mainitusta määräalasta vuokrasopimusta ja lunastaa Sylvester Kankavalta määräalla olevan rakennuksen itselleen.

2. Kangasniemen kunta vuokraa edellä määritellyn määräalan määräaikaisella vuokrasopimuksella. 

Kuvaus

Sylvester Kankava on 5.5.2017 päivännyt kunnanhallitukselle oikaisuvaatimuksen koskien päätöstä 24.4.2017 § 114 ”Puulaaki / rantatori alueen vuokrasopimus".

Valittajan oikaisuvaatimuksen sisältö ja perustelut:

Oikaisuvaatimuksen tekijä vaatii kunnioittavasti, että kunnanhallitus kumoaa kunnanhallituksen päätöksen § 114, jonka mukaan kunta ei jatka Rantatori nimisen tilan Rn:o 47 (213-407-47-0) vuokrasopimusta.

Valittajan perustelut:

"Kunnanhallituksen päätös on syntynyt ilman, että oikaisuvaatimuksen tekijää olisi lainkaan kuultu asiassa sekä tehty selkeästi virheellisen tai vajavaisen tiedon perusteella. Lisäksi päätös ei ole kuntalaisten kokonaisetu huomioiden tarkoituksenmukainen." Liitteenä olevassa oikaisuvaatimuksessa valittajan perustelut on kuvattuna kokonaan.

Kangasniemen kunnan ja Sylvester Kankavan välillä oleva vuokrasopimus on päättymässä 31.12.2018. Tämän vuoksi Kangasniemen kunta lähestyi Kankavaa ja oli aloitteellinen palaverin aikaan saamiseksi. Yhteydenotto tapahtui Kankavan asianhoitajan Tietomyllyn Päivi Pekkarisen kautta. Kankavalta saapui sen jälkeen sähköposti palaverin sopimiseksi 30.3.2017. Tätä ennen Kankava ei ole ollut kuntaan yhteydessä tai alooitteellinen vuokrasopimukseen liittyen.

Vuokrasopimuksen päättymiseen ja tuleviin neuvotteluihin asiaa käsiteltiin kunnanhallituksessa 24.4.2017 § 114. Päätöksen perusteluissa oli esillä vaihtoehdot vuokrasopimuksen jatkaminen tai kiinteistön lunastaminen maa-alueen vuokrasopimuksen päättyessä. Myös vuokrasopimuksessa on kirjattu lunastamiseen liittyvät sopimusehdot.

Hallitus päätöksellään linjasi Kankavan kanssa käytävän tulevan neuvottelun sisältöä, joka päätöksen mukaan koskisi vuokrasopimuksen päättymiseen liittyvää lunastamista.

Kankavan kanssa käytiin palaveri 16.5.2017. Palaverissa paikalla oli Sylvester Kankavan kanssa hänen valtuuttama asiamies Andrei Novitsky, Tietomyllyn Päivi Pekkarinen, tulkki sekä Kankavan puoliso. Kunnan edustajina palaverissa olivat maankäyttöteknikko Jouko Romo, elinkeinoasiamies Jukka Siikonen ja kunnanjohtaja Johanna Luukkonen.  Palaverissa Kankava toi esille, että hän omistajana on halukas jatkamaan vuokrasopimusta sekä toteuttamaan kunnostustoimenpiteitä. Lisäksi keskusteltiin rakennuksen kunnosta ja kunnostustarpeesta.

Palaverissa Kankavalle kerrottiin, että asia on seuraavan kerran esillä saapuneen oikaisuvaatimuksen myötä kunnanhallituksessa 5.6.2017 ja Kankavan ehdotus kunnalle tuodaan oikaisuvaatimuksen käsittelyssä esille. Kankava ehdottaa, että kunta tekee ehdotuksen Kankavalle

1. rakennuksen kunnostustarpeista yksilöidymmin ja vuokrasopimuksen jatkamisesta tai
2. jos kunta ei jatka vuokrasopimusta, niin kiinteistön lunastushinnasta.

Kuvaus

Kunnanhallitus päätti 24.4.2017 § 114, ettei Rantatori-nimisellä tilasta Rn:o 47 (213-407-47-0) jatketa vuokrasopimusta ja valtuuttaa kunnanjohtajan neuvottelemaan Rantatori-nimisellä tilalla Rn:o 47 (213-407-47-0) olevan kiinteistön lunastamisesta kunnalle.

Kunnanhallitus päätti 5.6.2017 § 195 hylätä asiasta tehdyn oikaisuvaatimuksen ja päätti pitää voimassa päätöksen 24.4.2017 § 114 ja kunnanjohtaja voi jatkaa neuvotteluita kiinteistön lunastamisesta. Lisäksi kunnanhallitus totesi, että kiinteistön lunastamiseen liittyen lunastushinta käsitellään erikseen kunnanhallituksessa neuvotteluiden edetessä.

Asiaan liittyvän maanvuokrasopimuksen mukaisesti, mikäli vuokranantaja ei jatka vuokrasopimusta vuokrakauden päätyttyä vuokranantaja on velvollinen lunastamaan vuokralaisen omistaman vuokra-alueella sijaitsevan rakennuksen. Lunastusvelvollisuus koskee myös sellaisia alueelle sijaitsevia vuokralaisen omistamia pysyvään käyttöön tarkoitettuja laiteita ja laitoksia joiden voidaan katsoa palvelevan rakennuksen tulevaa käyttöä.

Vuokranantajalla on oikeus lunastaa myös lunastusoikeuden ulkopuolelle jäävää vuokra-alueella olevaa vuokralaisen omaisuutta, jonka voidaan katsoa palvelevan kiinteistön tulevaa käyttöä.

Vuokranantaja maksaa lunastamastaan omaisuudesta hinnan, joka on 50 % omaisuuden teknisestä arvosta vuokrasuhteen päättymisen ajankohtana.

Vuokrasopimuksen mukaisesti vuokrasopimus on voimassa 31.12.2018 asti.

Rakennuksen arvon määrittelemiseksi lunastusta varten on teetetty arviokirja 10.7.2018 (Suur-Savon OP-Kiinteistökeskus Oy LKV).

Ravintolarakennus alun perin vuodelta 1986, laajennettu 1998. Pinta-ala 102+116 m2. Ravintolasali (laajennusosa) 116 m2, keittiö noin 30 m2, eteistila/kassalinjasto/myymälä noin 26 m2, varasto+kylmätila 16 m2, kylmävarasto noin 30m2, 3*WC.

Yleiskunto kohtuullinen, siisti, mutta kulunut. Kohde soveltuu nykyiseen käyttöönsä suhteellisen hyvin, vanhahtava, mutta ei suuria korjaustarpeita.

Rakennuksen rakennusteknisen nykyarvon on arvioitu olevan kustannusarvoperusteisen laskelman mukaan 205 000,00 € (+/- 10%).

Rakennuksen lunastuksesta on laadittu kauppakirja (liite nro 1), 102 500,00 € sisältäen rakennukseen kuuluvan tarpeiston ja erillisessä liitteessä mainitun irtaimiston.

Kuvaus

Kangasniemen kunta käynnisti vuonna 2018 omaisuuden kartoituksen ja myynnin sellaisista kiinteistöistä, joiden omistus ei ole kunnan peruspalveluiden kannalta oleellista tai kiinteistöjen käyttö on vähäistä tai tappiollista. Kunta on myynyt mm. vanhoja koulukiinteistöjä.

Ravintola Puulaakin ravintolarakennus on alun perin vuodelta 1986 ja sitä on​ laajennettu 1998. Pinta-​ala 102+116 m2. Ravintolasali (laajennusosa) 116 m2,​ keittiö noin 30 m2,​ eteistila/kassalinjasto /myymälä noin 26 m2,​ varasto+kylmätila 16 m2,​ kylmävarasto noin 30m2,​ 3xWC. Kunta on ostanut rakennuksen vuonna 2018 ja se on ollut vuokrattuna kesäravintolatoimintaan. Vuonna 2022 vuokratulot olivat 8994,40 euroa ja rakennuksen tasearvo on 105481,46 euroa. Puulaakissa on toistaiseksi voimassaoleva vuokrasopimus, jonka irtisanomisaika on 6 kuukautta, kuitenkin siten, ettei vuokrasopimus voi päättyä helmi-elokuun välisenä aikana.

Kunnanvaltuuston seminaarissa 13.2.2023 valtuustolle esitellään myyntiin liittyvät yksityiskohdat ja valtuustolle esitetään saman illan kokouksessa, että valtuusto delegoi myyntiin liittyvän päätösvallan kunnanhallitukselle. Ennen myynnin aloitusta rakennukselle tehdään kuntokartoitus.

Kuvaus

Kunnanvaltuustoon päättänyt, että se valtuuttaa kunnanhallituksen asettamaan ravintola Puulaakille lähtöhinnan ja tekemään myyntipäätöksen ravintola Puulaakin osalta, valtuuttanut viranhaltijat valmistelemaan ja allekirjoittamaan kauppakirjan ja maa-alueen vuokrasopimuksen sen jälkeen, kun kunnanhallituksen päätös myynnistä on lainvoimainen. Myyntikanavana on päätetty käyttää kiinteistönvälittäjää.

Rantaravintola Puulaakin kauppaan ei sisälly Rantatori-tilan (213-407-47-0) 800 m2 määräalaa, vaan sen osalta tehdään rakennuksen ostajan kanssa määräaikainen vuokrasopimus, vuokra-aika maksimissaan 50 vuotta, määräalan vuokraksi esitetään noin 1000,00 euroa/vuosi. Nykyisen rakennuksen koko noin 218 m2​. Kaava sallii vain 150 k-m2 kioski, kahvila, grilli, polttoaineenjakelu tms. tiloja.​ Kunta tehnyt rakennuksen ostamisen jälkeen pieniä korjaus töitä ja terassin laajennuksen sekä aidan rakentamisen. ​Rakennus tullut kunnan omistukseen vuonna 2018​. Myynnin lähtökohtana on ravintolatoiminnan kehittäminen ja koko rantatorin elävöittäminen. Rakennuksen ylläpito edellyttänee uudelta omistajalta investointeja.

Kiinteistölle on tilattu kuntokartoitus,​ kiinteistön kartoituskierros tehdään 13.2.2023 ja kuntokartoitusraportit ovat valmiit viimeistään 28.2.2023​. Kiinteistöstä on tehty 205000 euron arvio kiinteistövälittäjän toimesta heinäkuussa 2019,​ mutta sen pohjana ei ollut käytettävissä kuntoarvioita. Puulaakin vuokratulot olivat vuonna 2022 yhteensä 8994,40 euroa,​ menot yhteensä 173,51 euroa, vuosittaiset poistot rakennuksesta 4011,24 euroa ja sen tasearvo on 31.1.2023 yhteensä 104478,65 euroa. Nykyinen vuokrasopimus tullaan irtisanomaan helmikuun loppussa. Irtsanomisaika on vuokranantajan puolelta 6 kuukautta siten, ettei se voi päättyä helmi-elokuun välisenä aikana.

Alkuperäisen kunnanhallituksen esityksen mukaisesti rakennus oli tarkoitus myydä Huutokaupat.comin kautta, mutta valtuustoseminaarissa esiin noussut esitys käyttää kiinteistönvälittäjää myynnissä tuli valtuuston päätökseksi, joten kahdelta paikalliselta kiinteistövälittäjältä on pyydetty tarjous ja ne esitellään kokouksessa.

Kuvaus

Kunnanhallitus on 6.2.2023 päättänyt laittaa rantaravintola Puulaakin rakennuksen myyntiin. Kunnanvaltuusto on puolestaan 13.2.2023 valtuuttanut, että kunnanhallitus voi asettaa Rantaravintola Puulaakin myynnille lähtöhinnan. Lisäksi se on valtuuttanut kunnanhallituksen tekemään rakennuksen myyntipäätöksen ja valtuuttanut viranhaltijat valmistelemaan ja allekirjoittamaan kauppakirja ja maa-alueen vuokrasopimuksen sen jälkeen, kun kunnanhallituksen päätös myynnistä on lainvoimainen. Myyntikanavana käytetään kiinteistönvälittäjää.

Kangasniemen kunta on tehnyt rantaravintola Puulaakin myynnistä yhteistyösopimuksen Kiinteistömaailma Oy:n kanssa. Sopimus on voimassa toistaiseksi 3.3.2023 alkaen 4 kuukauden jaksoissa niin, että se voidaan kirjallisesti irtisanoa viimeistään kymmenen päivää ennen seuraavan sopimuskauden alkamista. Toimeksiannon voimassaolo päättyy kuitenkin aina neljän kuukauden kuluttua voimassaolon alkamisesta, ellei sitä kirjallisesti jatketa välityslain edellyttämällä tavalla.

Välittäjän arvion mukaan ravintola Puulaakin myynti herätti runsaasti kiinnostusta varsinkin myyntiprosessin alkaessa. Kauppoja ei ole kuitenkaan syntynyt. Näin ollen on perusteltua, että ravintola Puulaakiin ryhdytään etsimään myös vuokralaista. Vuokrasopimus Puulaakin nykyisen yrittäjän kanssa päättyy 31.8.2023. Tulevan vuokralaisen kanssa tehdään käyttöoikeussopimus ja vuokralaista haetaan avoimen Cloudia Tarjouspalvelu -järjestelmän kautta. Samalla Puulaakin myynnin osalta yhteistyösopimusta jatketaan 3.7.2023 alkaen Kiinteistömaailma Oy:n kanssa.

Kuvaus

Rantaravintola Puulaakista on saatu 11.7.2023 kiinteistövälittäjän kautta liitteenä oleva ostotarjous. Tarjoushinta 800 m2 vuokra-alueeseen rakennuksineen, jossa 218 m2 kokoisen rantaravintolarakennus Puulaakin omistusoikeus siirtyy ostajalle, on 15000,00 euroa. Ostotarjouksen voimassaoloaikaa on kiinteistövälittäjältä saadun tiedon mukaan jatkettu 15.8.2023 asti. Kaupan ehtona on, että kunta teettää rakennukseen sisäilmamittauksen. Jos edellä mainitussa ilmenee rakennuksen ikä ja vastaavat seikat huomioon ottaen sellaisia merkittäviä vikoja tai puutteellisuuksia, joista ostaja ei ole aiemmin ollut tietoinen, on ostajalla oikeus vetäytyä kaupasta ilman seuraamuksia. Tarjous ei vastaa tavoitehintaa ja Kiinteistömaailman kanssa on sovittu, että Puulaakin myynti keskeytetään. Lisäksi selvitetään, saadaanko kiinteistön toiminnan jatkuminen turvattua vuokraamalla kiinteistö, sillä kunnassa on kilpailutettu Tarjouspalvelu.fi:ssä Puulaakin vuokraus. Mahdollinen vuokrauspäätös pyritään valmistelemaan seuraavaan kunnanhallituksen kokoukseen.