Valmistelija
Jouko Romo, jouko.romo@kangasniemi.fi
Kuvaus
Tino Vornanen on toimittanut oikaisuvaatimuksen koskien kunnanhallituksen päätöstä 29.05.2017, § 164, Maanvaihto / Kangasniemen kunta / Kosloff Kai. Oikaisuvaatimus on liitteenä nro 1.
Kaavoitus on yksi kunnan tärkeimmistä perustehtävistä ja siihen kuuluu olennaisena osana erilaisten maa-alueita koskevien sopimusten, kuten kauppojen, vaihtojen yms. tekeminen. Kaavaratkaisut niin rakentamisalueiden, mutta erityisesti yleisten alueiden osalta ovat aina helpoimmin toteutettavissa silloin, kun voidaan toimia kunnan itsensä omistamilla mailla. Tässäkin tapauksessa maanvaihdolla pyritään siihen, että uudelle suunnitellulle asuntoalueelle johtava tieyhteys saataisiin sijoitettua maastollisesti parhaaseen ja ympäristölle mahdollisimman vähän haittaa ja häiriötä aiheuttavaan paikkaan.
Kunnanvaltuuston asettamien kehittämistavoitteiden mukaan yksi keskeisimmistä kunnan tehtävistä on järjestää mm. kaavoituksen avulla uusia vetovoimaisia asuinalueita. Nyt kaavoituksen kohteena olevan Ropulan tilan sijainti on erinomainen. Se liittyy olemassa olevaan taajamarakenteeseen ja rajoittuu Puulaan. Kunta ei omista tällä hetkellä mitään muuta vastaavalla sijainnilla olevaa maa-aluetta, johon olisi mahdollista suunnitella uutta omarantaista asuntoaluetta. Alue on myös kunnanvaltuuston hyväksymässä yleiskaavassa osoitettu AP-alueeksi, joka tarkoittaa pientalovaltaista asuinaluetta ja kaavamääräyksen mukaan alue on asemakaavoitettava. Vireillä oleva asemakaavoitus on siten täysin kunnanvaltuuston hyväksymän yleiskaavan ja kuntastrategian mukainen hanke. Lisäksi voidaan todeta, että yleinen etu jo muutoinkin edellyttää, että kunnan maaomaisuutta on pyrittävä hyödyntämään parhaalla mahdollisella tavalla.
Alueen luontoarvoista on laadittu luontoselvitys, joka on ollut pohjana asemakaavoitukselle. Ympäristönsuojeluviranomaisten lausuntojen mukaan nähtävänä olleessa kaavaluonnoksessa on Ropulan tilalla olevat luontoarvot otettu huomioon, eikä esim. suunnitellut uudet venevalkamat vaaranna liito-oravien elinoloja.
Asemakaavoitus on yleensä alueen maan arvoa kohottava tekijä, joten siitä on luonnollisesti hyötyä alueen maanomistajille. Hyöty koituu vähimmilläänkin siitä varmuudesta, että tiedetään mihin ja millä tehokkuudella rakentaminen ja muut maankäytölliset toiminnot sijoittuvat. Kaavaluonnoksessa kaikki Salmelantiehen rajoittuvat yksityisomistuksessa olevat tilat, mukaan lukien oikaisuvaatimuksen tekijän omistama Tuulantein tila, on osoitettu merkinnällä AP (asuinpientalojen korttelialue) ja yhtä suurella rakentamistehokkuudella e = 0,15. Näin ollen kaavaratkaisu ei vaaranna maanomistajien tasapuolista kohtelua. Rantaan rajoittuvilla alueen osilla kaavoituksesta saattaa tietenkin olla suurempi hyöty kuin sisämaan alueilla, koska rantoihin kohdistuu selkeästi suurempi kysyntä. Vaikka näin tapahtuisikin, ei suunniteltu maanvaihto kuitenkaan aiheuta menetyksiä kenellekään toiselle maanomistajalle. Maanvaihdon tavoitteena on nimenomaisesti saada uudelle asuntoalueelle johtava tieyhteys sijoitettua mahdollisimman vähän haittaa ja häiriötä tuottavaan paikkaan. Maanvaihdon tavoitteena ei suinkaan ole järjestää yhdelle maanomistajalle kohtuutonta hyötyä.
Maanvaihdon toteutuessa voitaisiin Tuulantein tilaa nyt rasittava Ropulan tilan tieoikeus kokonaan poistaa, koska uusi tieyhteys olisi mahdollista sijoittaa kokonaisuudessaan naapuritilan puolelle. Tätä ei voi pitää Tuulantein tilan kannalta haittaa aiheuttavana ratkaisuna.
Tuulantein tilan venevalkamaoikeutta ei olla lakkauttamassa. Kaavoituksen valmistelun yhteydessä tehdyn maastokatselmuksen perusteella venevalkaman nykyisessä sijaintipaikassa ei ole venettä pidetty. Sen sijaan n. 20 m pohjoisempana Ropulan tilan vanhan rantasaunan vieressä on käyttökelpoinen venevalkaman paikka, johon Tuulantein tilan oikeus voitaisiin siirtää. Näin ollen kaavaratkaisu ei millään tavoin heikennä tilalle kuuluvia oikeuksia.
Tuulantein tilaa koskevista tierasitteen lakkauttamisesta ja venevalkaman siirrosta aiheutuvat maanmittaustoimitusten kustannukset jäävät luonnollisesti sitä haluavan tahon eli kunnan vastattaviksi. Tieoikeuden lakkauttaminen edellyttää kuitenkin, että Ropulan tilalle kyetään järjestämään korvaava tieyhteys.
Oikaisuvaatimuksessa on esitetty, että kunnan luovuttaman vaihtomaan arvo olisi liian alhainen. Maanvaihdossa on rantaan rajoittuvan, rakennusmaaksi suunnitellun osa-alueen hintana pidetty 20 €/m² ja sisämaan alueiden hintana 5 €/m2.
Omarantaisten rakennuspaikkojen kauppoja on taajama-alueella ollut viime vuosina niin vähän, että kattavan vertailuaineiston luominen on vaikeaa. Näin ollen hintatason määrittelyyn on käytetty ensisijaisesti kunnan itsensä myymien omarantaisten tonttien hintoja v. 2002 - 2012.
Marjoniemen alueella on v. 2005 tehty hinnoittelupäätös omakotitonttien lisämaaksi kaavoitettujen rantakaistaleiden osalta. Niiden keskihinta on 20,27 €/m² ja kauppoja on hinnoittelupäätöksen mukaisesti toteutunutkin.
Kokonaisten tonttien osalta on vertailupohjana käytetty Marjoniemen, Simolan ja Marjosaaren alueilta myytyjen omarantaisten tonttien hintoja. Marjosaaren kärjestä myydyn kahden omakotitontin neliöhinnat olivat 20,73 €7m² ja 24,92 €/m². Simolan alueelta myytyjen omakotitonttien hinta on ollut 15,27 - 24,21 €/m². Marjosaaressa neiliöhinta on ollut välillä 17,75 - 34,54 €/m². Marjosaaresta maksettua yhtä huippuhintaa selittää se, että aluetta on pidetty sijaintinsa puolesta selkeästi arvokkaampana kuin muita. Todettakoon, että kaikki kunnan myymät alueet ovat olleet valmiiksi kaavoitettuja sekä tiestön ja kunnallistekniikan piirissä.
Vertailukelpoinen on myös Salmenkylässä v. 2016 tehty yksi yksityisten maanomistajien välinen kauppa, jossa asemakaavan mukaisen 2000 m²:n suuruisen AP-rakennuspaikan hinta oli 23,50 €/m². Tontti on tiestön ja kunnallistekniikan piirissä ja sillä on 400 k-m²:n suuruinen rakennusoikeus joko omakotitalon tai rivitalojen rakentamiseen. Kauppakirjan tietojen mukaan tontilla on purkukuntoiseksi määritelty rakennus.
Kunta on Salmenkylän alueelta myynyt omarantaisia rakennuspaikkoja viimeksi v. 2004 hintaan 6 €/m², mutta sitä ei enää voi pitää vertailukelpoisena hintana, koska tuolloiset kaupat perustuivat jo vuonna 1989 tehtyyn ns. SOFY-aluetta koskeneeseen hinnoittelupäätökseen.
Kun otetaan edellä olevan lisäksi huomioon, että tämän vuoden aikana toteutuneiden kauppojen perusteella on rantatonttien yleinen hintataso ollut laskusuuntainen, on maanvaihdossa esitettyä ranta-alueen hintaa 20 €/m² pidettävä täysin käyvän hintatason mukaisena, samoin kuin sisämaiden osalta käytettyä 5 €/m2.
Oikaisuvaatimuksen tekijään on oltu yhteydessä kaavaluonnoksen nähtävilläolovaiheessa ja kaavaratkaisun perustelut ja vaikutukset tuotu esille niin hyvin kun on kyetty. Todettakoon, että muilta kaavoitettavaan alueeseen kuuluvilta maanomistajilta ei ole tullut huomautuksia kaavaratkaisun suhteen. Suullisesti saatu palaute on päin vastoin ollut myönteistä ja kaavoitusta kannattavaa.
Näillä perusteilla oikaisuvaatimus ei anna aihetta kumota tai muuttaa kunnanhallituksen päätöstä.
Päätös
Ehdotus hyväksyttiin.
Petra Laitinen ja Tuula Vornanen eivät esteellisinä osallistuneet asian käsittelyyn.